Почему не стоит ждать рекордов от застройщиков

Многие эксперты утверждают, что грядущее госпрограммы по субсидированию ипотечной ставки серьезно скажется на спросе и обрушит рынок индустриального жилья. На самом деле сокращение объема ввода многоэтажек связано с другими факторами.

Игра на понижение

Еще до оглашения Росстатом итогов по объему введенного в 2016 году жилья Минстрой прогноз и значительно снизил показатели на ближайшие три года. В новом варианте планку в 90 млн кв. м рынок преодолеет лишь в 2019 году.

Ожидаемый итог 2017 года едва превышает 80 млн кв. м вместо запланированных ранее 93 млн кв. м. Однако даже этот минимум (при условии, разумеется, его достижения) в текущей ситуации будет достойным результатом.

Данные прошлого года (79,8 млн кв. м) не оправдали ожидания: реальные объемы оказались на 6,5% скромнее, чем в 2015 году. Разрыв с показателями 2014 года также значителен.

Источник: Росстат

Сильнее всего в 2016 году просел сегмент индивидуального домостроения. Индустриальное жилье с переменным успехом балансировало на уровне предыдущего года.

Ряд субъектов даже превзошел показатели рекордного 2015 года. В их числе Крым и Севастополь, практически все субъекты Северо-Кавказского федерального округа (кроме Ставрополья и Карачаево-Черкессии), Приволжский ФО (кроме Чувашии, Пермского края, Кировской, Оренбургской и Самарской областей), а также еще 23 региона.

При этом почти половина общей площади введенного в стране жилья пришлась на 12 субъектов: Московскую область (11,1%), Краснодарский край (5,7%), Москву (4,2%), Санкт-Петербург (3,9%,) Республики Башкортостан (3,4%) и Татарстан (3,0%), Ростовскую (2,9%), Новосибирскую (2,8%), Ленинградскую (2,7%), Свердловскую (2,6%), Самарскую области (2,3%) и Республику Дагестан (2,3%). Однако при этом субъекты-лидеры не достигли своих прошлогодних показателей: отставание в разных регионах составило от 2% до 15%.

Сокращение объемов продолжится и в наступившем году, поскольку новых строительных проектов стало значительно меньше. Даже уже выданные разрешения на строительство еще отнюдь не гарантируют начала работ.

По мнению начальника отдела продаж «БФА-Девелопмент» Светланы Денисовой , некоторым регионам, таким, например, как Москва и Санкт-Петербург, сокращение объемов строительства даже пойдет на пользу: поможет сбалансировать рынок.

Нам много не надо

Для покупателей ситуация на рынке кажется парадоксальной: на пике кризиса в стране сдавалось огромное количество жилья. Застройщики побили даже рекорды советского периода. Сейчас же, когда конъюнктура постепенно нормализуется, объемы ввода сокращаются.

Казалось бы, парадокс, да и только. Однако на самом деле никакого парадокса нет. Цикл развития проекта в недвижимости (от приобретения участка до ввода объекта в эксплуатацию), как известно, занимает около 4—5 лет. А это значит, что в прошлые годы сдавались объекты, утвержденные еще в докризисный период, когда и спрос, и покупательская способность были высоки. Но ситуация быстро изменилась, а свернуть уже начатые проекты было невозможно. В итоге строилось намного больше, чем реально могли купить.

— В 1980-е годы в СССР в среднем вводили по 65 млн кв. м жилья, после чего последовал провал, вызванный переходным периодом и экономическими реформами, — так прокомментировала «Строительству.RU» снижение объемов ввода жилья управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая . — Устойчивое восстановление докризисных показателей (то есть до кризиса 1991 года) произошло совсем недавно, в 2013 году. Таким образом, строительной отрасли потребовалось 22 года, чтобы оправиться от спада переходного периода.

По словам эксперта, небывало высокая активность в последние годы объясняется оптимизмом застройщиков, вызванным быстрым восстановлением экономики после скоротечного кризиса 2008—2010 годов. Результаты высокой девелоперской активности посткризисного периода мы и наблюдали в 2014—2016 годах.

Рекордные темпы ввода жилья в последние годы, о которых говорили, как о достижении, на деле привели лишь к перепроизводству, что было заметно уже в 2015 году. Если подобная ситуация сохранилась бы еще несколько лет, квадратные метры попросту обесценились, что явилось бы настоящей катастрофой для всех участников рынка: от владельцев жилья до застройщиков и банков.

На самом деле нынешнее снижение объема ввода жилья — не симптом «болезни» рынка недвижимости, а, скорее, признак его выздоровления. Образовавшуюся в последние несколько лет пропасть между уровнем спроса и предложения удастся сократить.

На стабилизацию рынка потребуется время. Пока же мы продолжаем наблюдать падение спроса на фоне явного переизбытка предложения. В прошлом году количество сделок в среднем по стране сократилось на 30% по сравнению с 2015 годом. Падение продолжается и в новом году, констатирует Росреестр: в январе было заключено на 1% меньше сделок, чем за аналогичный период прошлого года.

Эту тенденцию ощущают в первую очередь регионы: центр пока спасает внутренняя и внешняя миграция. Но и здесь появляется все больше вакантных и незаселенных жилых площадей.

Пустуют даже уже выкупленные квартиры. Рекордсменом по таким объектам является недавний общероссийский лидер по вводу жилья — Московская область (3 млн кв. м). В этом регионе больше всего пустых квартир в Химках, Балашихе и Красногорске. Покупатели инвестировали в данные объекты на стадии котлована, планируя позже продать их или сдать. В итоге жилье достроилось, а претендентов так и не нашлось...

Цены готовятся к взлету

Если еще полгода назад можно было говорить о возможном сокращении стоимости квадратного метра, то сейчас в лучшем случае можно ожидать, что цены останутся на прежнем уровне.

— На рынке жилья сложилась такая ситуация, когда все эксперты просто теряются в догадках, — объясняет старший аналитик компании BSA Алексей Зубик . — Кто-то предполагает снижение цены, кто-то — рост, но все сходятся во мнении, что цены на жилье, в первую очередь, будут зависеть от доходов населения и их соотношения с инфляцией.

Покупателей в ближайшее время больше не станет. И это неудивительно: кризис еще не закончился, рынок труда по-прежнему штормит, и доходы населения оставляют желать лучшего. Большинство тех, у кого было что вложить в недвижимость, уже давно сделали это. Остальные вполне могут позволить себе выбирать и претендовать на предложения с более привлекательной ценой.

В условиях высокой конкуренции за клиента застройщики могут предложить скидки или особые условия. Но многие эксперты не исключают и иного сценария. Так, инвестиционный аналитик ГК «Финам» Тимур Нигматуллин прогнозирует рост стоимости жилья на первичном и вторичном рынке на 5—7%.

Ценовую корректировку связывают и с законодательными новеллами.

— Поправки в 214-ФЗ направлены на ужесточение регулирования деятельности застройщиков, ряд нововведений связан с финансовыми вопросами, поэтому себестоимость реализации проектов возрастет, что, соответственно, будет подталкивать цены к росту, — уверена директор по маркетингу Mirland Development Corporation Елена Валуева .

По ее мнению, в 2017 году в принципе выйдет меньше проектов, несмотря на то что в 2016 году было куплено 120 га земли.

Так что, как видим, новая строительная реальность формируется прямо сейчас, и каким будет наступивший год для отрасли, станет понятно уже к началу весны.

Мария МИЛЮХИНА

Фото: stroi.mos.ru и Строительство.RU

Между тем, многоквартирных домов возводят столько же. Сокращение объемов жилищного строительства в стране началось летом 2015-го. Отрицательная динамика наблюдалась вплоть до мая 2016-го. Аналитики уверены, что виноват эффект высокой базы: застройщики спешили сдать дома в первый год кризиса. При этом снижение объемов вводимой жилой площади зафиксировано прежде всего в секторе ИЖС: за год (со второго квартала 2015-го по первый квартал 2016-го) этот показатель упал на 20%.

По данным Росстата, на ИЖС в 2010-2014 годах приходилось 43-44% общей вводимой площади жилья. По оценкам экспертов, в реальности эта доля может превышать 50-55%.

Пик сдачи индивидуальных домов пришелся на начало 2015 года. Причина та же, что и у потребительского бума декабря 2014-го: резко возросшие инфляционные ожидания населения. Во втором квартале 2015-го начался спад объемов, который достиг рекордного показателя (-33%) в первом квартале 2016-го. Рост во втором квартале нынешнего года связан с низкой базой и не компенсирует прежнее падение. Эксперты полагают, что в ближайшие три квартала говорить о восстановлении спроса будет рано. Однако первый шок, связанный с резким ростом цен на стройматериалы и падением доходов населения, в секторе ИЖС уже пройден. Эксперты полагают, что в многоквартирном строительстве, где формируется избыток предложения, основной спад еще впереди.

На снижении объемов ввода ИЖС сказалось и незначительное уменьшение средней площади индивидуальных домов. Так, за 2015-й постройки стали компактнее на 4%: их средняя площадь сократилась с 136 до 130 кв.м. Хотя есть различия в зависимости от типа дома. Так, деревянные постройки традиционно меньше (их площадь обычно составляет 90-95 кв.м). Кирпичные, каменные и блочные дома просторнее: в среднем по 150-160 "квадратов". Зато в кризис средняя площадь деревянных домов снизилась меньше всего (примерно на 1,5%), а их количество даже выросло (на 1,2%).

Спад индивидуального домостроения затронул большую часть регионов. Исключение - Московская область, где в 2015-м ввод, наоборот, значительно вырос.

Экономическая ситуация в российских регионах крайне нестабильна. Сейчас только 10 субъектов РФ смогли показать рост в пяти основных секторах экономики, сообщил «НГ» Институт комплексных стратегических исследований (ИКСИ). За год состав лидеров не только сократился, но и почти полностью изменился. Хуже всего в регионах обстоят дела со строительством. Хотя, как считают некоторые эксперты, именно строительство могло бы вывести российскую экономику из кризиса.

В стране стало меньше регионов, способных продемонстрировать положительные темпы роста сразу в пяти основных секторах экономики: сельском хозяйстве, промышленности, строительстве, розничной торговле и сфере платных услуг.

Сейчас, по итогам января-сентября 2018-го, насчитывается только 10 таких субъектов РФ из 85. А за аналогичный период 2017-го к экономическим лидерам можно было отнести 12 регионов. Такие данные сообщили «НГ» специалисты ИКСИ, проанализировав официальную статистику в региональном и отраслевом разрезе.

Как показывают предыдущие исследования, состав лидеров не только сократился, но и существенно изменился. «Только два субъекта РФ – Белгородская и Калининградская области – присутствовали в списке регионов с наилучшей ситуацией в пяти секторах экономики как по итогам января–сентября 2017-го, так и по итогам января–сентября 2018-го», – сообщают в ИКСИ.

Больше повторов не наблюдается. В этом году среди регионов с наилучшей экономической ситуацией оказались также Санкт-Петербург, Липецкая, Курская, Ленинградская, Московская, Ярославская области, Краснодарский край, Чувашская Республика. А в январе–сентябре 2017-го среди лидеров были помимо упомянутых Белгородской и Калининградской областей Кабардино-Балкария, Мурманская, Тверская, Тюменская области, Приморский и Ставропольский края, Мордовия, Дагестан, Ингушетия, Чечня.

При этом сейчас были выявлены два региона-аутсайдера. Это Ивановская область, «где были зафиксированы отрицательные темпы роста объемов выпуска во всех пяти рассматриваемых секторах», а также Волгоградская область, «где в четырех секторах наблюдался спад, а в пятом (розничная торговля) – слабый рост (стагнация)».

«Ивановская область с начала 2018-го стабильно оказывается в числе регионов с наихудшей ситуацией в экономике… В Волгоградской области, где по итогам 2017-го падение демонстрировал только один сектор из пяти рассматриваемых (сектор платных услуг населению), а еще один сектор (промышленность) находился в зоне стагнации, положение также ухудшилось», – поясняют исследователи.

Для сравнения: в январе–сентябре 2017-го худшим регионом была Республика Коми со спадом сразу в пяти основных секторах экономики. Помимо этого Карачаево-Черкесия, Пермский край, Новгородская и Магаданская области демонстрировали спад в четырех секторах из пяти анализируемых.

Другими словами, состав как лидеров, так и аутсайдеров очень переменчив, что свидетельствует о нестабильности ситуации в регионах.

Исследование выявило также главные отрасли-аутсайдеры. Более чем в половине российских регионов наблюдался спад строительной отрасли. «Несмотря на то что в целом по стране темпы этого падения стали несколько меньше, число субъектов РФ в зоне спада даже увеличилось по сравнению с январем–сентябрем 2017-го. По итогам января–сентября 2018-го в зоне спада в сфере строительства оказались 44 субъекта РФ. Годом ранее их было 38», – сообщается в материалах ИКСИ.

«Существенное ухудшение ситуации произошло в сельском хозяйстве», – продолжают исследователи. Они сообщили о росте числа субъектов с сельскохозяйственным спадом, зафиксированным на фоне общего падения выпуска в секторе, связанного со снижением урожая в этом сельскохозяйственном году. Сейчас сельскохозяйственный спад наблюдается в 38 регионах страны.

«В секторе промышленности в большинстве субъектов РФ… наблюдался рост производства, однако... число регионов в «зоне стагнации» и «зоне спада» увеличилось», – сообщают в ИКСИ. Промышленный спад зафиксирован в 16 регионах.

Наиболее позитивная ситуация сложилась, как ни странно, в розничной торговле и сфере платных услуг: в этом случае число регионов со спадом за год в разы снизилось – до 2 и 12 соответственно.

Именно строительство могло бы вывести российскую экономику из кризиса, следует из другого исследования – подготовленного специалистами Центра макроэкономического анализа и краткосрочного прогнозирования (ЦМАКПа). Эксперты оценили мультипликативный эффект для экономики от увеличения объемов жилищного строительства с текущих примерно 80 млн кв. м до 120 млн кв. м в год.

«Прирост вводов жилья на 40 млн кв. м означает увеличение добавленной стоимости экономики приблизительно на 1,7 трлн руб. (здесь – в ценах 2016 года). Это весомая величина, эквивалентная около 2,2% от всей добавленной стоимости российской экономики, – сообщает ЦМАКП. – Непосредственно отрасль строительства будет «ответственна» лишь приблизительно за половину этого прироста, остальной же эффект будет распределен по поставщикам разного уровня». Так, по данным исследователей, по 5% всего прироста будет обеспечено за счет увеличения транспортных перевозок, производства стройматериалов и продукции металлургии (итого, 15% прироста). Еще около 4% – это добыча нефти и производство нефтепродуктов. Примерно 3% – производство электроэнергии и тепла, газо- и водоснабжение, водоотведение. Около 2% даст прирост машиностроительной продукции и т.д.

«Что же касается налоговых поступлений в бюджетную систему РФ, то при прочих равных условиях общий объем их прироста оценивается чуть более чем в 400 млрд руб. (в год, к 2024-му в ценах 2017-го)», – добавляют специалисты ЦМАКПа. По их словам, «важно отметить, что вышеприведенные расчеты осуществлены «при прочих равных» для условий 2017-го». «Это означает, что эффект скорее всего окажется выше представленного. Это обусловлено тем, что расширение рынков (стимулируемое жилищным строительством) будет объективно способствовать реализации инвестпроектов, связанных в том числе с импортозамещением (не только на рынке стройматериалов, но и вдоль производственных цепочек)», – уверяют исследователи.

Пока что, однако, эта потенциально спасительная отрасль падает. По данным Росстата, в целом объем работ, выполненных по виду деятельности «Строительство», в январе–сентябре 2018-го сократился на 0,7% к тому же периоду 2017-го. Отдельно взятое жилищное строительство за это же время упало почти на 2%.

Опрошенные «НГ» эксперты обращают внимание на то, что строительная отрасль так и не стала драйвером экономического роста. Более того, испытывая на себе кризисные явления, она на новом витке становится своего рода антидрайвером для ряда смежных отраслей и даже в целом для экономики.

«Кризисные процессы в экономике, такие как снижение реальных доходов, рост инфляции и т.п., тормозят и ведут к спаду строительную сферу, а это уже влечет за собой спад по другим отраслям экономики», – говорит первый вице-президент «Опоры России» Павел Сигал.

Как уточняет главный экономист BCS Global Markets Владимир Тихомиров, доля жилищного строительства в ВВП РФ незначительна, поэтому спад в этой области скорее можно назвать отражением общего состояния экономики, включая подавленный потребительский спрос и падение реальных доходов населения.

Хотя есть и определенный мультипликативный эффект, продолжает эксперт. По его словам, «слабые показатели строительства особенно сказываются на металлургии и занятости».

«То, что сейчас называют спадом строительства, это на самом деле приход рынка жилья в соответствие с реальным положением дел в экономике», – говорит директор экспертной группы Veta Дмитрий Жарский.

По его словам, в прошлые годы в эксплуатацию вводилось жилье в соответствии со спросом докризисного 2014-го. «Чтобы его продать, необходимо было замораживать цены и продавать квартиры фактически ниже себестоимости. Это привело к тому, что девелоперам пришлось активнее наращивать долговое бремя. А чтобы обслуживать его, им пришлось продавать все больше и больше жилья опять же по цене, не отвечающей затратам. Как итог – лавинообразный рост долгов девелоперов, громкие банкротства, обманутые дольщики, реформа законодательства в сфере долевого строительства и снижение объемов ввода нового жилья в перспективе cледующей пятилетки на 20-25% в год», – поясняет Жарский.

В этом году в России впервые за несколько лет может произойти серьезный спад жилищного строительства, о чем свидетельствуют данные за первый квартал. Это препятствует дальнейшему падению цен, которые сейчас находятся на исторически низком уровне. Имеет ли смысл, следуя рекомендации правительства, вкладываться в жилье, или стоит подождать еще немного?

По оценке экспертов рынка, к концу года объемы ввода жилья уменьшатся как минимум на 10%, а основным фактором в этом процессе является сокращение платежеспособного спроса на жилье из-за падения доходов населения. Правительство пытается стимулировать спрос путем субсидирования ставок по ипотеке, но этот механизм не является панацеей.

Неприступные сто миллионов «квадратов»

«Жилье надо продавать, а людям надо покупать. Сейчас лучшее время. Статистика сейчас обнадеживающая: мы видим, что ипотека начала расти не только по рынку первичного жилья»

По данным Росстата, в первом квартале этого года в России было введено 15,6 млн кв. м жилья, или на 16,3% меньше, чем за тот же период 2015-го. В сегменте индивидуального строительства (6,3 млн кв. м) спад оказался еще сильнее – 34,4%. Из первой десятки субъектов Федерации, на которую приходится почти половина совокупного объема ввода жилья по стране, рост этого показателя зафиксирован только в двух регионах – Ленинградской области (плюс 12,9% к первому кварталу прошлого года) и Татарстане (плюс 0,8%). Остальные регионы-лидеры продемонстрировали падение, в некоторых случаях – весьма глубокое. Например, в Свердловской области оно составило 43,1%, а в Тюменской (включая Ханты-Мансийский и Ямало-Ненецкий округа) – 45,1%. В Московской области и Краснодарском крае, которые давно занимают первое и второе места в России по объемам жилищного строительства, Росстат отметил сокращение ввода жилья на 14 и 15,1% соответственно.

Впрочем, чиновники утверждают, что ничего катастрофического в таких показателях нет. Например, министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень на форуме «Недвижимость в России» дал понять, что нынешнее снижение отчасти обусловлено эффектом высокой базы, поскольку «первый квартал 2015 года был достаточно динамичным», и сегодня темпы ввода жилья на 13% выше аналогичного периода 2014 года.

Эксперты рынка также относятся к данным статистики с осторожностью. В частности, в ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» напоминают, что первый квартал вообще не слишком показателен для строительного рынка, поскольку основной объем сдачи (до 60%) чаще всего приходится на конец года, когда у многих застройщиков завершаются разрешения на строительство. Объемы строительства в зимний и весенний период всегда ниже, чем летом и осенью – как из-за погодных условий, так и потому, что застройщики в начале года обычно только раскачиваются после ударного конца предыдущего года. В то же время руководитель ассоциации Кирилл Холопик отмечает, что исследование 20 крупнейших по объему жилищного строительства регионов России по итогам 2015 года показало, что ровно в половине из них отмечается снижение прогнозируемого к вводу в 2016 году объема жилья от 6% до 23%. «Эта тенденция напрямую связана со снижением покупательской способности населения на фоне роста цен на жилую недвижимость. Практически ни в одном из регионов не было отмечено снижение стоимости квадратного метра жилья», – констатирует Холопик.

«Показатели объемов ввода жилья не самые оптимальные, поскольку они отражают тенденции прошлых лет. Во всем мире текущие тренды отслеживаются по количеству выданных разрешений на строительство, но у нас такой статистики нет», – отмечает в свою очередь генеральный директор консалтинговой компании Macon Realty Group Илья Володько. При этом, по его словам, сокращение объемов ввода было ожидаемо, поскольку уже в прошлом году падение спроса по разным регионам составляло 10–25%, в среднем – порядка 17%. «Косвенно это отразилось на показателях сдачи жилья – темпы строительства замедлились, ряд объектов перешли в стадию долгостроя», – говорит Володько.

Еще в 2014 году динамика ввода жилья в России составляла 15% – тогда отечественным строителям удалось побить рекорд РСФСР, поставленный в 1987 году (84,2 млн против 72,8 млн кв. м жилья). При сохранении таких темпов в нынешнем году российский стройкомплекс мог легко выйти на уровень 100 млн «квадратов» в год – именно такой ориентир обозначил в апреле 2011 года в своем выступлении в Госдуме Владимир Путин (на тот момент – премьер-министр).

Его коллеги в правительстве давали более осторожные прогнозы. Например, два года назад со ссылкой на заместителя министра строительства и ЖКХ РФ Александра Плутника сообщалось, что к концу 2017 года объемы строительства жилья в России достигнут 93 млн кв. м. Но и этот уровень сейчас выглядит неприступным – уже в прошлом году объем ввода жилья уменьшился на 0,5%, до 83,8 млн кв. м, а в этом году может просесть куда более существенно. В марте заместитель министра строительства и ЖКХ Наталья Антипина говорила, что в 2016-м ввод жилья ожидается в объеме 76,2 млн кв. м, то есть примерно на 10% меньше, чем в прошлом году.

«Количество новых проектов сокращается уже год. Думаю, что это еще не пик снижения – по концу года возможно более глубокое падение», – говорит исполнительный директор фонда «Институт экономики города», директор направления «Рынок недвижимости» Татьяна Полиди. По ее словам, главный фундаментальный фактор, определяющий текущее состояние жилищного рынка, – неопределенность в экономике и снижение реальных доходов. «Этот фактор, по моему мнению, только начал набирать обороты – полагаю, спрос будет и дальше снижаться. Застройщики чувствуют это и не стремятся начинать новые проекты», – добавляет Полиди.

«Очевидно, что по итогам 2016 года роста объемов ввода не будет – вопрос лишь в том, как сильно они сократятся. В данном случае все зависит от динамики доходов населения. Исходя из этого фактора, думаю, что падение составит порядка 12–15 процентов», – прогнозирует Илья Володько. Причем, по его словам, более остро этот процесс отразится на регионах – лидерах жилищного строительства, а в тех регионах, где жилья строят относительно немного (к ним относится большинство субъектов Федерации), падение ввода даже на 15% не сильно повлияет на ситуацию в строительной отрасли. «В Московской области ситуация контролируется властями, есть проблемы с недостроем, поэтому активизация стройки там пока не ожидается. В Краснодарском крае были огромные показатели ввода, и сейчас там большой объем незавершенки, которая, по моему мнению, будет достраиваться в лучшем случае с той же скоростью», – описывает ситуацию в регионах-лидерах Полиди.

Спрос всему голова

Эксперты Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК) прогнозируют еще более глубокий спад в отрасли по итогам 2016 года – 20–25%, отмечая постепенное снижение объема портфеля проектов (в том числе объектов жилищного строительства), а также снижение общего объема заказов на последующие периоды. По оценке РАСК, непрерывное падение в строительном комплексе наблюдается еще начиная с 2013 года, а по итогам 2015 года объем инвестиций в основной капитал строительных организаций в сопоставимых ценах вообще вернулся на уровень 2000 года.

Как и многие другие отрасли реального сектора экономики, строительство испытывает серьезные проблемы с доступом к заемным средствам, причем высокие ставки по кредитам усугубляются ростом просроченной задолженности. По данным РАСК, за последние два года ее доля выросла в четыре раза – с 5% на начало 2014 года до 18–20% на конец первого квартала 2016 года. «На текущий момент отрасль поддерживается за счет жилищного строительства и стимулирования спроса со стороны населения. Однако ввиду снижения реальных доходов населения имеется риск заметного снижения величины внутреннего спроса в среднесрочной перспективе», – резюмируют эксперты агентства.

Основным фактором поддержания спроса сегодня является ипотечное кредитование. Как сообщил на недавнем заседании Госсовета по вопросам развития строительного комплекса и совершенствования градостроительной деятельности Владимир Путин, за последние пять лет именно ипотека обеспечила рост объемов ввода жилья на 60%, причем в эконом-сегменте был достигнут прирост на 90%. А в выступлении на форуме «Недвижимость в России» Михаил Мень отметил, что в первом квартале рынок ипотеки показал рост почти на 48% и движется в сторону рекордных показателей 2014 года, когда был поставлен абсолютный рекорд вложений граждан в ипотечные кредиты – 1,7 трлн рублей. С началом нового экономического кризиса их объем существенно снизился (до 1,1 трлн рублей в прошлом году), но правительство РФ приняло решение о продлении программы субсидирования процентной ставки на первичном рынке, которое вновь толкнуло ипотеку вверх. «Если в прошлом году каждая третья квартира покупалась через программу с государственной поддержкой, то сегодня выдача ипотеки по субсидированной ставке составляет более 45 процентов», – заявил Михаил Мень. Еще в начале апреля ЦБ РФ сообщил, что ставки по ипотечным кредитам упали до минимума с начала 2014 года – до 12,1%.

Однако накачка спроса при помощи ипотеки не может длиться вечно. «В прошлом году субсидирование ставок на первичном рынке позволило избежать критического сокращения рынка ипотеки. Но дальше этот инструмент будет менее эффективен, так как есть предел спроса и на такую ипотеку», – говорит Татьяна Полиди. По ее прогнозу, в этом году в лучшем случае мы увидим объем сделок на уровне 2015 года или около того, так что прогнозировать восстановление на докризисном уровне пока нельзя.

Для поддержания спроса на жилье государство использует и «словесные интервенции». «Жилье надо продавать, а людям надо покупать. Сейчас лучшее время. Статистика сейчас обнадеживающая: мы видим, что ипотека начала расти не только по рынку первичного жилья, но и вторичное жилье начинает активизироваться. Если люди раньше думали, что еще цена упадет, понятно, что вряд ли уже это может случиться. Цена все-таки доступная, она оправданная», – заявил в конце апреля на коллегии Минстроя по итогам прошлого года первый зампред правительства РФ Игорь Шувалов.

Эксперты рынка согласны с вице-премьером, что цены на недвижимость сейчас находятся на исторически низком уровне, особенно в пересчете на валюту. Но и рассчитывать на то, что они скоро начнут расти, тоже не приходится, полагает Илья Володько: «Рост цен на жилье начнется на стадии подъема экономики, а это произойдет явно не в этом году и будет не скачкообразным, а постепенным. Сегодня никаких фундаментальных факторов для быстрого роста цен на жилье нет». «Бурный рост цен вряд ли произойдет – по крайней мере в большинстве городов (если цены на нефть не вырастут до 100 долларов), – добавляет Татьяна Полиди. – А вот стоит ли ожидать снижения цен, зависит от конкретного города. Если жилье нужно для решения жилищного вопроса, я бы не советовала откладывать этот вопрос при наличии возможности».

Общее снижение объемов жилищного строительства в России, ожидаемое по итогам 2017 года, нельзя назвать критическим: после прохождение "дна" кризиса, отрасль начала восстанавливаться.

Приоритетные проекты под личную ответственность

В одних регионах процесс восстановления строительного рынка пошел чуть быстрее, в других чуть медленнее. Как он будет протекать, зависит не только от докризисного состояния отрасли и помощи государства, но и от правильных действий руководителей на местах. Кстати, после недавнего заседания президиума Совета при Президенте Российской Федерации по стратегическому развитию и приоритетным проектам, премьер-министр Дмитрий Медведев поручил главам субъектов Российской Федерации, участвующих в реализации приоритетных проектов "Ипотека и арендное жилье", "«Формирование комфортной городской среды", обеспечить личный контроль за достижением показателей по вводу жилья. Введение личной ответственности руководителей регионов за успешную реализацию проектов на местах должно повысить активность властей субъектов.

Строительный рынок: от падения к восстановлению

В августе 2017 года на совещании по вопросам развития жилищного строительства, премьер-министр РФ Дмитрий Медведев отметил, что самочувствие строительной отрасли "отражает, естественно, все процессы, которые идут в экономике в целом. И спрос несколько сузился за последние несколько лет, поэтому в 2016 году было введено чуть меньше, чем в 2015-м". Главная причина нынешней ситуации заключается в прохождении отраслью восстановительного периода. "В целом небольшое снижение вводимых мощностей, домов не является критическим для индустрии, тем более что государство стимулирует строительство именно стандартного жилья (речь идет о жилье класса "эконом") и его доля растет на рынке второй год подряд. И это на самом деле, может быть, самое важное", - подчеркнул глава правительства.

Лидеры и аутсаудеры

Если же посмотреть на результаты жилищного строительства в 2016 году, то видно не слишком большое снижение объемов по отношению к 2015 (80 млн кв.м, т.е. на 6,5% меньше). Тем не менее, общие тенденции не так уж и плохи - в 2005 году Россия ввела в эксплуатацию всего 35 млн кв. метров.

По итогам 2016 года лидерами по объему ввода жилья в России стали: Московская область - 8,823 млн кв.м., Краснодарский край - 4,56 млн. кв.м., Москва - 3,362 млн кв.м.

В первом полугодии 2017 года в список лидеров вошел Санкт-Петербург, вытеснив столицу с третьего места. Возглавляет почетный список вновь Московская область, успевшая за полгода ввести в строй 3 млн. кв.м. Далее следует Краснодарский край с 2 млн кв. м. Показатели Северной столицы - 1,5 млн кв.м. И это почти на 30 % больше, чем за аналогичный период 2016 года. Стоит отметить, что по динамике абсолютного прироста ввода жилья за указанный период Санкт-Петербург стал абсолютным лидером. Комментируя достигнутые показатели, вице-губернатор Игорь Албин, курирующий в Смольном строительный блок, отметил, что «застройщики и девелоперы Санкт-Петербурга чувствуют себя уверено и стабильно, и правительство города заинтересовано в дальнейшем комфортном ведении строительного бизнеса".

По общим показателям, в I полугодии текущего года введено в эксплуатацию 28 млн кв.метров, а ожидаемый показатель 2017 года - 75-76 млн "квадратов" (кстати, еще в начале года прогнозировалось около 80 млн. "квадратов"). Важно отметить, что основной ввод обычно приходится на четвертый квартал, то есть оценивать результаты правильнее будет все же по итогам года.

Тем не менее, пока что можно наблюдать продолжение снижения ввода жилья по сравнению с I полугодием 2016 года: в Москве - на 39,2%, Свердловской области - на 22,3%, Новосибирской области - на 21,4%, Республике Башкортостан - на 11,9%, Краснодарском крае - на 3,8%.

Наиболее заметный спад произошел в Магаданской области (2,6 тыс кв.м), Ненецком автономном округе (7,7 тыс кв.м), Еврейской Автономной республике (14,6 тыс.кв.м), Мурманской области (16,1 тыс.кв.м), а также Камчатском крае (16,9 тыс. кв.м).

Впрочем, в 27 регионах страны созданы все предпосылки для выполнения плана по вводу жилья в 2017 году. В целях стимулирования спроса и предложения на рынке строительства, государство стимулирует банки к выдаче кредитов. "Банки выдают все больше ипотечных кредитов и по количеству, и по объему. Только за семь месяцев этого года выдано полмиллиона займов на почти триллион рублей. Это означает, что жилищный вопрос решается более активно", - сообщил Д. Медведев. Одним из лидеров по количеству выданных ипотечных кредитов последние два года в ЦФО является Тульская область. Сейчас в области наблюдается рост объемов жилищного строительства, хотя еще несколько лет назад в регионе наблюдался устойчивый спад. Ситуация изменилась после прихода нового руководителя региона Алексея Дюмина, который подхватил "вызов" премьера - ввод личной ответственности руководителей регионов за успешную реализацию проектов. Если в 2013 году в области вводилось 300 тыс. кв.м. жилья, то в 2016 ввели уже 622 тысячи "квадратов", а в 2017 году планируется выход на отметку в 650 тысяч. Этому способствовали поддержка правительством рынка ипотечного кредитования, строительство жилья эконом-класса и реализация социальных программ. Ключевую же роль на рынке ипотечного кредитования сыграл региональный фонд жилищного строительства и ипотечного кредитования, учрежденный правительством Тульской области. По состоянию на 1 августа в Тульской области выдано 5025 ипотечных кредитов на сумму 8,6 млрд рублей, что на 13% больше, чем за аналогичный период прошлого года. По прогнозным оценкам, в 2017 году количество выданных ипотечных кредитов в Тульской области достигнет 10 тысяч на общую сумму порядка 17 млрд руб. Весьма неплохой показатель для региона.

Цена "квадрата"

Если говорить о ценах, то по такому показателю как средняя рыночная стоимость одного квадратного метра, впереди всех идет Москва. Здесь самый дорогой "квадрат" - 90,4 тысячи рублей. Самым дешевым квадратный метр остается в Калмыкии - 26,01 тысячи рублей. Эти показатели установлены на второе полугодие 2017 года соответствующим приказом Минстроя. Тем же приказом средняя рыночная стоимость квадратного метра по России установлена в размере 38,32 тысяч рублей. При этом надо понимать, что данная величина используется органами исполнительной власти для расчета размера социальных выплат для всех категорий граждан, которым указанные социальные выплаты предоставляются на покупку (строительство) жилья за счет средств федерального бюджета. Что же касается реальной стоимости квадратного метра при сделках купли-продажи, то она несколько выше показателей, установленных Минстроем. К примеру, в Москве цена «квадрата» доходит до 200 тысяч рублей, а в Санкт-Петербурге - чуть боле 100 тысяч.

Причины и прогнозы

В 2017 году в большинстве регионов вводятся в строй дома, которые начинали строиться еще в 2014 -2015 годах, которые были весьма непростыми для экономики. Тогда многие застройщик предпочли завершить начатые стройки и взять небольшую паузу, повременив с закладкой новых объектов. В целом, эксперты полагают, что спад в жилищном строительстве будет наблюдаться еще и в следующем году. Это можно объяснить тем, что средний срок строительства многоквартирного дома составляет 2-2,5 года, а подготовка необходимой для сдачи дома в эксплуатацию документации, еще год-полтора. Еще одной причиной, вызвавшей снижение объемов строительства, по мнению министра строительства и ЖКХ Михаила Меня, стали поправки в Закон "Об участии в долевом строительстве", которые ужесточили требования к финансовой устойчивости застройщиков, работающих с дольщиками. Не исключено, что части компаний потребуется время для адаптации к работе в новых условиях, что отразится на темпах реализации рабочих планов. Но и это замедление будет лишь временным явлением. Развитие ипотечного кредитования, снижение ставок, социальные программы и господдержка отрасли позволят преодолеть отметку в 100 млн. кв.м уже к 2020 году.

Бизнес в интернете